Ley 675 de 2001: nuestra aliada en Propiedad Horizontal

Publicado en febrero 10, 2018 10:49 pm

La Ley 675 de 2001, que regula la Propiedad Horizontal en Colombia, es a donde debemos dirigirnos siempre en caso de dudas y dificultades de convivencia en Propiedad Horizontal.

En los últimos años, con el aumento extensivo de la construcción de viviendas en Propiedad Horizontal, han aumentado también las cifras en desavenencias y riñas entre vecinos y propietarios en los conjuntos residenciales. Entre 2012 y 2013, solamente en el departamento del Atlántico, se presentaron más de seis mil querellas por conflictos entre vecinos en propiedad horizontal. Actualmente no se dispone de una cifra que indique cuántas querellas se presentan por año en Antioquia y otras regiones, pero si consideramos que a 2016 Camacol estimó que se venderían un total de 194.000 viviendas nuevas en el país, podemos comprender que esta no es una situación menor.

¿Qué inconvenientes se presentan generalmente en los conjuntos residenciales?

Todos quienes han vivido en Conjuntos Residenciales han experimentado alguna vez situaciones incómodas de cuenta de vecinos ruidosos ya sea por fiestas estruendosas o discusiones a alto volumen, mascotas que ladran y aúllan a altas horas de la noche, vecinos que en horas inadecuadas llevan a cabo reparaciones dentro de sus apartamentos, vecinas que a horas inapropiadas de la madrugada “taconean” al arreglarse para ir al trabajo, niños que corren a altas horas de la noche, zonas comunes sembradas de “regalitos” de mascotas no recogidos, discusiones entre vecinos, incluso casos de bullying a algunas personas, por su orientación sexual, elección religiosa o política, e incluso situaciones de inseguridad. Esto en el área de la convivencia entre vecinos.
En el área legal y administrativa, se presenta incumplimiento de las sanciones establecidas a los propietarios y residentes por parte del consejo de administración, abusos (por desconocimiento, negligencia o pleno conocimiento de causa) de parte de administradores y consejos de administración que fallan en seguir los conductos y procesos establecidos y tipificados en la Ley de Propiedad Horizontal, participación poco activa por parte de los Propietarios en las Asambleas Generales y extraordinarias, entre otras.
En el área de los proveedores, en ocasiones servicios privados, como instalaciones de televisión y etc, terminan creando daños en áreas comunes, cuyos causantes al final no se responsabilizan. Se reportan también quejas sobre domiciliarios y personal extraño a la copropiedad, tiendas y fábricas  instaladas sin autorización dentro de las copropiedades de uso estrictamente habitacional, cobro por el ingreso a parqueaderos, personal de seguridad deficiente, mantenimientos poco efectivos de las áreas comunes de la copropiedad, etc.
Esto parecería paradójico, teniendo en cuenta que si muchos buscan vivienda en arriendo o propia en conjuntos residenciales es precisamente para mejorar su calidad de vida en sitios que aparentemente están diseñados tanto en su estructura como en su funcionamiento, para proporcionar tranquilidad, estabilidad y seguridad a quienes los habitan. Pero todos estos inconvenientes tienen algunas razones.

¿Porqué se presentan los inconvenientes en los conjuntos residenciales?

Convivencia: ese gran concepto que necesitamos conocer

La gran mayoría de inconvenientes de convivencia se presentan precisamente debido a que muchas personas, criadas y acostumbradas a una “cultura del yo”, poco piensan en el bienestar de las demás. De hecho, uno de los argumentos que más suenan en las discusiones sobre convivencia en propiedad horizontal es : “Esta es mi casa y hago lo que quiera dentro de ella”, y si bien eso es cierto, y que efectivamente en nuestro país existen leyes que protegen el libre desarrollo de la personalidad, este punto de vista es más bien un poco erróneo. El asunto es, que en conjuntos residenciales, el total de los apartamentos no constituyen un conglomerado  de habitaciones apartadas, socialmente hablando: es una colmena en la que cada célula está estrechamente relacionada con la siguiente y el respeto entre sus habitantes debe primar por encima de todo interés o necesidad individual. Un conjunto residencial es una gran casa donde vive una comunidad. Y la cultura de la “gran casa” nos es ajena, al igual que el concepto “comunidad”.
En conclusión: esto se presenta porque la inmensa mayoría de los propietarios y residentes no tuvieron un proceso educativo y de adaptación de las dinámicas de vivienda clásica, a los comportamientos necesarios para la armonía en espacios como los conjuntos residenciales. Y para ello es fundamental la creación de Manuales de Convivencia, que conjuntamente con los Reglamentos de Copropiedad, son los pilares para el buen comportamiento y el buen funcionamiento de cualquier comunidad que habite en conjuntos residenciales. Estos manuales y reglamentos sin embargo no son compartidos con los integrantes de la comunidad en procesos pedagógicos por parte de los comités encargados de manera efectiva, debido a la falta de canales únicos de comunicación y a la poca disposición de dichos comités para hacer de su aprendizaje un proceso didáctico, lúdico y efectivo.

Reglamentos de Copropiedad inapropiados

La Ley 675 de 2001 tipifica y regula los comportamientos y procedimientos a los que en general, deben  ceñirse todos y cada uno de los conjuntos residenciales del país. Sin embargo,  en ocasiones quienes fungen como parte del Consejo de Administración o el mismo Administrador, son personas con más buena voluntad que conocimientos sobre los procesos debidos. Esto provoca prácticas inapropiadas e incluso abusivas en algunas ocasiones. Debido a esto también se presenta un fenómeno curioso: el “copia/pega” de reglamentos de copropiedad de otros conjuntos residenciales para el uso de conjuntos cuyas características estructurales difieren y además, no están diseñados para ese conjunto en particular. Un ejemplo curioso de esto es la reglamentación sobre piscinas en las directrices de conjuntos que no tienen una.
En conclusión: cada Administrador y Consejo de Administración deben prepararse y asesorarse oportunamente, Ley de Propiedad Horizontal en mano, para modificar y crear el Reglamento que más se ajuste a las necesidades y especificidades tanto de la edificación como de la Comunidad que vive dentro del conjunto residencial. Esto podría solucionarse eligiendo metodologías y herramientas sociales en la Web, canal de comunicación al que una inmensa mayoría de nosotros tenemos acceso. Usándolos, los administradores y miembros de Consejos de Administración  pueden crear y compartir información de una manera mucho más adecuada, agilizando sus reuniones y procesos de deliberación. Esto aplica también para las Asambleas de Propietarios, muchos de los cuales desconocen tanto sus derechos como sus deberes.

¿Qué podemos hacer para solucionar estos inconvenientes?

-Hacer consciencia de nuestras falencias como parte de una comunidad y de la necesidad de resarcirlas.
-Aprender cuáles son nuestros derechos y deberes en el ejercicio de la democracia relacionada a los Conjuntos Residenciales.
-Cumplir con nuestros deberes y buscar en comunidad la satisfacción de los derechos invididuales y colectivos.
-Encontrar sitios, herramientas, canales y métodos que nos permitan hacer esto posible.

Y finalmente, seguir al pie de la letra lo que nuestra aliada para la convivencia, la Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal, nos recomienda y manda, con el ánimo de mejorar nuestra calidad de vida en Comunidad.

No olvidemos que el nuevo Código de Policía también es nuestro aliado en la labor.
 
Fuentes:
Corporación Lonja de Administración de Propiedad Horizontal de Colombia, seccional Atlántico
http://www.portafolio.co/negocios/inversion/ventas-vivienda-colombia-2016-489932